據(jù)有關(guān)行業(yè)研究專家分析，今年以來，由于投資升溫，商業(yè)地產(chǎn)迅速量價齊升，租金回報率明顯下降，甚至低于貸款利率，價格泡沫隱現(xiàn)。一旦資金退出，房價下跌，商業(yè)地產(chǎn)信貸將面臨較大風(fēng)險。同時，由于商業(yè)地產(chǎn)估價的技術(shù)要求高，缺乏參照物，銀行很難判斷商業(yè)地產(chǎn)交易價格的合理性。不排除借款人聯(lián)合賣家，通過虛高價格或虛構(gòu)交易套取貸款，形成“假按揭”風(fēng)險。

　　另有分析人士指出，上海、廣州等一線城市人均商業(yè)面積已經(jīng)超出了世界發(fā)達國家人均1.2平方米的商業(yè)面積，上海甚至超出了人均2平方米，當(dāng)供應(yīng)量超過市場的消化能力，就會有一大批商業(yè)物業(yè)滯銷堆積，開發(fā)商的資金鏈斷裂，進而引起一連串的連鎖反應(yīng)。

　　7月20日銀監(jiān)會召開的2011年第三次經(jīng)濟金融形勢通報分析會上，銀監(jiān)會黨委書記、主席劉明康就特別強調(diào)，需加強對商業(yè)物業(yè)抵押貸款、個人消費等非住房類貸款的監(jiān)測，并首次提出“銀行對商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的房貸標準應(yīng)大幅高于住房按揭”。

　　在近一個月后，8月23日，上海銀監(jiān)局下發(fā)了《關(guān)于上海市商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險提示的通知》，通知明確要求上海各商業(yè)銀行，必須在商業(yè)用房竣工驗收成為現(xiàn)房后，才能對買房人發(fā)放商業(yè)貸款，而在此前，商業(yè)用房結(jié)構(gòu)封頂后，商業(yè)貸款就可以放貸。此舉意味著，上海各大銀行停止對商業(yè)用房期房的放貸。

　　而此前，北京6月份實施的最新版商改住禁令要求，商業(yè)、辦公類項目將不得每戶單獨設(shè)立衛(wèi)生間；開發(fā)商不得打隔斷、單獨用作住宅出售，否則不予以辦理房產(chǎn)證。

　　是監(jiān)控還是調(diào)控

　　目前，中海、保利、遠洋、龍湖等以住宅開發(fā)為主的一線房地產(chǎn)巨頭，均成立了商業(yè)地產(chǎn)運營中心，大舉進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。而商業(yè)地產(chǎn)市場較長的投資回報周期，較低的租金收益率，已是業(yè)界共識。銀監(jiān)會近期針對商業(yè)地產(chǎn)信貸的不斷警示，也引發(fā)了業(yè)界對商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控的無限猜想。

　　近日，萬達集團董事長王健林在達沃斯論壇上則表示，預(yù)計不會出臺針對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控。他認為此前銀監(jiān)會主要是為了防控信貸風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)可以提供商店、百貨、零售場地，是迎合擴大內(nèi)需政策的，不應(yīng)當(dāng)進行調(diào)控?！白≌袌稣{(diào)控后，資金流向了商業(yè)地產(chǎn)，銀行資金短期內(nèi)沒有選擇進入，銀監(jiān)會只是警示銀行的信貸風(fēng)險?！蓖踅×秩缡钦f。

　　此前，中國農(nóng)業(yè)銀行有高管對媒體表示，正是鑒于商業(yè)地產(chǎn)的異?；馃岷团菽醅F(xiàn)情況，銀行系統(tǒng)出于風(fēng)險考慮，強化了對商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)貸款的監(jiān)管。而上海停止對商業(yè)用房期房的貸款以及北京商改住禁令，標志著商業(yè)地產(chǎn)正式進入政府的監(jiān)控時代，但還遠遠未步入調(diào)控時代。

　　而萬科總裁郁亮就曾表示，未來5年內(nèi)，萬科80%的開發(fā)比重依然會是住宅，因為“我們對商業(yè)有恐懼感，商業(yè)要是出現(xiàn)泡沫，比住宅厲害。”

　　香港恒隆集團、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗則在此前的博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，目前很熱的商業(yè)房地產(chǎn)有很多不確定性的因素。中國未來的50年會有許多的商業(yè)垃圾大樓。現(xiàn)在住宅這個餅越來越小，所以越來越多的人進入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，結(jié)果就是垃圾大樓會大大增加。他表示，未來的5-10年，商業(yè)地產(chǎn)是一個相當(dāng)殘酷的年代。在這個領(lǐng)域里不像住房，住房可以很多贏家；在商業(yè)房地產(chǎn)，大家都往幾個城市去的時候，在那個城市就有一個非常激烈的競爭，而且第一名跟第二名回報率差別非常大。一般來說，第一名是第二名的2-3倍。

　　陽光新業(yè)總裁助理李睿認為，目前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中，短期大量激增的商業(yè)地產(chǎn)項目與人才儲備、零售業(yè)發(fā)展等現(xiàn)狀情況存在極大的不匹配，這必將出現(xiàn)惡性競爭的狀況。在未來1-2年時間內(nèi)，就有很多商業(yè)地產(chǎn)項目陸續(xù)出現(xiàn)問題。在3年左右，必然會出現(xiàn)一批倒閉的項目?！澳菚r候也會有商業(yè)地產(chǎn)大鱷涌現(xiàn)，同時會引發(fā)并購潮。”